MÉRIDA, YUCATÁN.- Durante varios años se han estado comercializando los llamados lotes de inversión en Yucatán, práctica que presentó un evidente incremento a partir del 2018. Los anuncios de estos “lotes de inversión” inundan las redes sociales, se distribuyen por medio de correos electrónicos y aparecen en espectaculares, no solo en el estado de Yucatán, sino también en otros estados de la República.
De acuerdo con Sol Yucatán, mediante publicidad engañosa, mensualidades “atractivas”, sin estudios técnicos de la tierra, sin factibilidades de servicios ni urbanización y con una fuerza de venta basada en el constante reclutamiento, han logrado timar por medio de la venta de lotes en medio de la nada, a un gran número de personas con la ilusión de tener una inversión de bienes raíces en Yucatán.
Los comercializadores de los llamados lotes de inversión venden tierras en medio del monte y alejados de comunidades urbanizadas valiéndose del engaño. Por ejemplo, una de las frases preferidas que utilizan para timar a sus clientes es: “A tan sólo 10 minutos de la playa”. En 10 minutos se podrían recorrer 13 kilómetros. En estos lotes, esta distancia se recorre monte adentro en medio de la nada. Con este tipo de publicidad estafan a mucha gente, que sobre todo, radica en entidades federativas donde no hay playa, generando la idea de que el lote está ubicado muy cerca de la playa, cuando no es así.
Otro tipo de engaño al que recurren es por medio de fotos y maquetas del complejo a futuro, en el que presentan un proyecto con todos los servicios, omitiendo mencionar que no cuentan con las factibilidades para llegar a tener dichos servicios, ni siquiera a largo plazo.
Tienen una fuerza de ventas formada a base de un constante reclutamiento, a la cual, se le requiere la venta de por lo menos 10 lotes a su círculo más cercano, incluyendo familia y amistades. Los reclutas se vuelven más atractivos si sus familiares y amigos viven en otros estados, ya que así es más fácil engañarlos en cuestión de las distancias y ubicaciones reales de los lotes.
El estado de Yucatán tiene una orografía muy singular, se trata de una planicie compuesta por piedra caliza con un relieve bajo. También tiene cavernas, cuevas y cenotes, los cuales muchas veces no se perciben a simple vista, por lo que cuando se planea un desarrollo inmobiliario es indispensable hacer los estudios correspondientes. La mayoría de los lotes de inversión que se comercializan actualmente no cuentan con los estudios de mecánica de suelos (sirve para saber el suelo resistirá la carga de las construcciones que se pretenden fincar), estudios topográficos (sirven para saber la elevación o depresión de la tierra, determinar si es inundable el área) ni estudios de impacto ambiental (sirven para determinar los efectos del proyecto sobre el medio ambiente).
Otro incumplimiento de los que se dedican a explotar la tierra en Yucatán es la falta de factibilidades de energía eléctrica, agua potable y urbanización. Al comercializar lotes en medio del monte y alejados de cualquier comunidad urbanizada, les resulta imposible obtener las factibilidades expedidas por la CFE, para el caso de la energía eléctrica; de los diferentes sistemas de agua potable en los municipios para el suministro de agua potable, así como de la urbanización en las direcciones de Desarrollo Urbano de cada municipio para las vialidades, alcantarillado, guarniciones y banquetas.
También es importante resaltar que, dada la riqueza arqueológica de Yucatán, es indispensable realizar otro estudio antes de pensar en comercializar la tierra y que estos comercializadores no llevan a cabo, se trata del Visto Bueno de Obras en Áreas en las que se Presuma Existencia de Restos Arqueológicos
Como si todas estas faltas y engaños no fueran suficientes, está el fraude en términos de seguridad jurídica patrimonial y la especulación. Los lotes que se están comercializando masivamente no tienen una seguridad jurídica; es decir, no están inscritos en el Registro Público de la Propiedad de Yucatán. Venden terrenos ejidales con la promesa de que los van a escriturar; sin embargo, dicha promesa no tiene ninguna certeza, son trámites que pueden tardar muchos años, con altas probabilidades de que no se puedan escriturar, lo cual obedece a un sinnúmero de razones, pero una de las más comunes es por el Derecho de Tanto, contenido en el artículo 80 de la Ley Agraria.
Si otro ejidatario o familiar iguala el precio de venta, se le da la preferencia para adquirir el inmueble. Los que comercializan los lotes no solo explotan a sus clientes y al medio ambiente, también explotan a los ejidatarios, a quienes pagan centavos por metro cuadrado para después especular y venderlos a un precio muy superior al del valor real.
Estas empresas venden el lote al precio estimado que costará en el futuro, una vez que cuente con los servicios, urbanización e infraestructura que muestran en los folletos o maqueta. Esto se llama especulación y es ilegal según el Artículo 75 del Código de Comercio. Estos lotes, en todo caso, se deberían de vender al valor actual de la tierra, no al valor que ellos especulan que va a tener después de construir la infraestructura que dicen que va a tener, de la escritura que dicen que van a expedir y de contar con los servicios que dicen que va a tener (de los cuales no tienen factibilidades, como ya se explicó).
Ya se habló de faltas, engaños y hasta delitos en los que incurren estos explotadores de tierras, ejidatarios y entusiastas compradores. Faltaría tocar el tema que, estimo es el más importante, pero del cual no soy experto: el daño terrible al medio ambiente. Solo con desmontar centenas de hectáreas para simular los avances de obras de infraestructura en desarrollos que, muy probablemente nunca se habiten, se dañan profundamente a los ecosistemas de nuestro estado.
Yucatán, al ser uno de los estados más seguros del país, al tener tantos monumentos arqueológicos, playas y una gastronomía exquisita, se convierte en un estado muy atractivo para el sector inmobiliario. La creciente inmigración al estado se traduce en una mayor demanda de vivienda. Los llamados lotes de inversión deben de ser regulados por parte del Gobierno Estatal en varios sentidos: en la Ley de Protección al Medio Ambiente de Yucatán, para proteger el ecosistema; en los Programas de Desarrollo Urbano, para generar certeza en las factibilidades de servicios; en el Código de Comercio del Estado de Yucatán, para evitar prácticas de especulación y exigir avalúos comerciales para que no haya abuso en los precios; en el Instituto de Seguridad Jurídica Patrimonial del Estado de Yucatán (INSEJUPY) en sus direcciones de Catastro Estatal y Registro Público de la Propiedad, para garantizar la seguridad jurídica de la inversión y tener certeza de medidas, colindancias y ubicaciones de los predios; así como por parte del Gobierno Federal, por medio del INAH, de la SEMARNAT y de la PROFECO para evitar publicidad engañosa.
Al parecer, las autoridades estatales hacen oídos sordos a esta creciente explotación sin control de la tierra. Los constantes anuncios del Gobernador Vila en sus redes sociales publicitando algunos de estos desarrollos hacen pensar que es dueño o socio de más de una de estas compañías explotadoras de tierra.
AM.MX/fm
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