CIUDAD DE MÉXICO, 31 de agosto (AlmomentoMX).- La complejidad y sofisticación del mercado de valores en México han propiciado la generación de nuevos instrumentos que diversifiquen los portafolios y brinden certidumbre a los inversionistas, coinciden el maestro Gerardo García Muñoz y el alumno Luis Antonio Flores Márquez de la Unidad Azcapotzalco de la Universidad Autónoma Metropolitana (UAM).
En el artículo Un análisis de la evolución de los Fideicomisos de Infraestructura y Bienes Raíces (Fibras) en México, señalan que los Fibras son instrumentos constituidos para promover inversión en infraestructura y bienes raíces, es decir, para construir, desarrollar o adquirir inmuebles destinados al arrendamiento o la adquisición del derecho a percibir los ingresos provenientes de esa función, así como otorgar financiamiento para esos fines con garantía hipotecaria de los bienes arrendados.
En México estas herramientas han intentado brindar confianza al hacer negocios y diversificar los riesgos, lo cual es la clave para el crecimiento del mercado, en particular en la regulación por parte de las autoridades financieras, precisaron los autores en el número 34 de la revista Tiempo Económico, editada por esa sede universitaria de la Casa abierta al tiempo.
Los Fibras son activos que permiten invertir en bienes raíces a través de la Bolsa Mexicana de Valores, por lo tanto, es una manera de promover la inversión local y extranjera; en el país se ha impulsado dicho mercado con adecuaciones en su marco regulatorio, desde aspectos fiscales hasta legales, permitiendo así la participación de capital privado en la economía.
“Ese tipo de instrumentos de inversión ha mostrado un importante avance dentro del mercado inmobiliario, tanto para la adquisición como el desarrollo de gran infraestructura, aunque no todo es favorable dado que se enfrentan a grandes riesgos en el mercado de valores”.
García Muñoz y Flores Márquez abundan que al entrar diversos contendientes se genera competencia por las ofertas de deuda emitidas por cada vehículo y los rendimientos que generan en certificados compiten fuertemente y así el promedio tiende a la baja, por ello la diversificación de sus portafolios resulta recomendable.
Los autores explican que en la figura del fideicomiso, en especial de inversión en bienes raíces, intervienen el fideicomitente, que es el dador de derechos; el transmisor de propiedad de bienes; la institución fiduciaria que administra o invierte los bienes en beneficio propio o de un tercero llamado fideicomisario a quien se transmite el cumplimiento de los plazos o condiciones.
El fideicomiso que recibe los activos hará una oferta mediante la emisión de Certificados Bursátiles Fiduciarios Inmobiliarios que pueden adquirir inversionistas nacionales o extranjeros.
El objetivo primordial de los Fibras es adquirir y poseer propiedades en bienes raíces con la finalidad de arrendar y desarrollar infraestructura en centros comerciales, industrias y de uso mixto, estos vehículos buscan la manera de que el valor de sus activos incremente conforme adquieren mayores inmuebles, puesto que el lugar y el inmueble se convierte en un bien único y con el paso del tiempo aumenta su valor siendo un atractivo para inversionistas y un factor que disminuye el riesgo ya que la inversión estará siempre protegida.
En este contexto, los Fibras facilitaron el acceso de capitales hacia el negocio inmobiliario, permitiendo que el público inversionista invirtiera en bienes raíces sin ser el dueño de un edificio, de un centro comercial o de una bodega: pueden ser propietarios de una acción representados por certificados. De esta forma el capital de los desarrolladores se pone a disposición de estos recursos frescos del mercado de capitales.
Los autores concluyen que de los diez participantes del mercado de Fibras, cinco son los más representativos, siendo Fibra Uno el que posee un mayor nivel de concentración de activos del mercado, lo cual será importante seguir revisando pues puede llevar a una estructura de mercado monopólica.
AM.MX/fm
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